こんにちは。
晴れの日が続き、管理地の草の伸び具合が気になる今日この頃です。
ありがたいことに、査定のお問い合わせをいくつかいただきまして調査が重なっておりました^^;
基本的には現地調査と相場価格調査、後は流動性調査をメインに行っております。
お会いできる売主様には報告書を提出し、具体的にお話が進む際に再度詳細調査といった感じです。
私個人的には、流動性が大事な気がしています。
当該地が需要があるのか、取引の回数が多い地域なのか。
市場価格が適正でも流動性がなければなかなか売れないですし、とはいえ売主様にとっては思い入れのあるふるさとですので、簡単に割り切ることは出来ないし…
査定価格は査定価格として、売主様にたくさんお話を聞かせていただき、売出価格を調整していくといった感じです。
そして調査と言えば、そう！契約時の重要事項調査でも必須です！
今月も良いご縁をいただきまして、ご契約の機会をいただきました。
戸建とマンションでしたが、それぞれ特性が違うのです。
戸建は、土地と建物ですね。土地は行政調査と売主様への聞き込み、必要に応じて近隣にも聞き込み。
建物は売主様への聞き込みをメインに、建築概要書の取得は確認台帳登録があるかなど。トータル調査時間はどれくらいにだろう。まる1日以上は調査じゃないでしょうか。（トータルですよ！）
マンションは主に、管理組合への聞き込みですね。管理費と修繕積立金に滞納がないか、管理組合に積み立ててある修繕積立金の総額はいくらか、直近の修繕記録は残っているか、今後の計画やそれに伴う金額の改正はあるのか、などなど。
管理組合によって、本当に様々な取り決めがあるので買主様が混乱しないように、入念にチェックします！
管理会社から取得できる書類で、「重要事項調査報告書」というものがあるのですが、これがなかなか高い！２万円弱するところもあります。
取得したとしても、ご成約まで至らなかった場合は赤字として出てしまう…
取るときはいつもドキドキです^^;笑
明日と明後日は査定結果報告！
またまた良いご縁がいただけますよう、毎日神様にお祈りしております！
どうか、どうか！
春超えて夏かなと思いきや寒くなり季節をつかめておりません。
4月に入り、土地2つのご成約！ありがとうございます！
開業間もないときから信頼してお任せいただいていた売主様。お客様の夢をかなえるためにプランニングや資金計画などに奮闘し、お任せいただいた住宅営業様。本当にっ！本当にありがとうございます。その信頼に応えられることが、一番のやりがいですね。満足する仕事をして、感謝していただけるこの仕事は本当に素晴らしいです(^^♪
先日は移動の日。南は清武、北は佐土原、西は高岡と、くたくたです（笑）ですが、運転中はいろいろなアイディアが浮かんできますよね。あれもせんな、これもせんなと、頭は冴えてきます。
お預かりした物件での現地調査。しばらく貸家としていたお家ですが、状態が悪い。賃借人の義務である、善管注意義務を怠っていたであろう状態です。貸家にした経緯を含め、本当に怒りと悲しみが沸いてきます。極力感情移入はしないようにと思いますが…。契約書を確認すると、個人間賃貸のようで契約条約がない。原状回復請求も難しい。こうなると、売主様の選択肢が極端に減ってしまいます。少しでも前向きな話にもっていけるよう、売り出し方法を考えていきますが、売主様につらいお話もしなければなりません。無理に家を活かそうとすると負債になってしまう…（現時点でも赤字なのに）
市場の動きをみるのも含めて、一先ず活動開始しました。一般のお客様だけではなく、買取専門業者様もまわりアドバイスや買取査定を上げてもらっております。が、やはり難航…。ですが、動かなければ始まりません！少しでも前向きなお話になるよう、まだまだ売却活動進めていきます！あきらめるな！
昨日は土地探しのお問合せ！物件からのお問合せではなく、Ｅｉｔｓを見てのお問合せ！嬉しい！めちゃくちゃ嬉しい！開業して1年たちますが、Ｅｉｔｓを調べて訪ねてくださったというのは初めてです。常に全力ですが、さらに力が入ります。新築用地をお探しとのこと。小さいお子様もいるため、新しいお家を建てたい。応援します！必ず良い土地お探します！今日はヒアリングと、住宅ローンについてお話しました。Ｅｉｔｓの福島に頼んで良かったと言っていただけるよう、精一杯頑張ります。早くおうちのプランとかでわくわくしている場面が見たいな～
最近は農地転用や、埋蔵文化財関係の調査や、越境に関する合意など、イレギュラーな案件がちょこちょこあります。どんどん自分がレベルアップしている実感があります。
次の物件は都市計画区域外の戸建て。
良いご縁をつなげるよう、頑張りますよ～
決済の場面で、少し手間取ってしまいました…
当日に、残代金のお振込み先口座が分かれることに。
出金伝票や振込伝票など準備していたのですが、その振り分け方も先方の仲介様と考え方が違い、最初ちぐはぐになってしましました^^;
ちゃんと打合せしておけば良かった。なんなら銀行様の方にも前もって連絡しておくべきだった…
反省です。次回以降に活かしてレベルアップします！
今日はもう一つのご決済。今回も少し変わっていて、遠隔というか、当日集合なしの決済。細かく状況を確認しながら、スムーズに進んでいくように動きます！
最近ご契約した分譲地、埋蔵文化財のエリアに入っておりました。
建築を進めていくに際して、行政とのやりとりが大事になってきます。
現在、行政と2回のお打合せを行い、ある程度全体のスケジュール感が見えてきました。
いつか、この段取りもまとめてみたいと思っております(^^)/
では！
決済に向けて、売主様（所有者様）には司法書士と本人確認をしていただきます。決済に同席される際は当日でOKなのですが、直近である決済には参加されない売主様。共有名義になってる物件なので、お二人にお会いせねばなりません。訳あって、同日の面談が出来ないためそれぞれの日程調整に奔走。仲介というのは、いろいろな仲介（調整）も仕事なので、タスク管理が必須です。ごちゃごちゃになりそうな頭を、エクセルで解決しながら進めていきました！いろいろお願いしている司法書士の先生なので、助かりました～
現在売出中の源藤町売地！
https://www.m-eits.com/sale/detail/450482-2021033
3区画同時契約予定でしたが、売主様と相談の上2区画お申込みいただいた時点でご契約可能となりました。
そんな源藤町売地ですが、No3を検討しているお客様が陽当たりが気になるとのこと。
確かに南側に2階建てがあるので、他の区画よりは日陰の時間があります。
早速午前から午後にかけて陽当たり状況の確認のため現地で待機。
写真を撮って検討してくださっているお客様へ。
これで不安がなくなれば嬉しいのですが。
売主様にも全面的にお任せいただいており、早くご成約の報告がしたい！
出来ることを頑張っていきます。
こんにちは！
晴れの日はとても気持ちの良い季節になってきました。
そんな中、青島方面へ向かうの気持ちがいいですねー。宮崎に帰ってきて良かったとかみしめるひと時です。
さて、お客様からご要望いただき青島にて物件さがし。近年、青島は需要が高くなかなか土地がありません^^;
Ｅｉｔｓが東宮にあることもあり、よくお声がけいただくのですが本当にありません！
お客様からピンポイントで空き地の指定をいただきましたので、所有者様のご自宅へ伺いました。
突然の訪問に、気分を害されることはよくあります。少しドキドキしながらインターフォンを押すと…
快くお話をきいてくださいました。管理はつづけていくが、売却などの処分は息子様にまかせているとのこと。
近年の青島需要や、相場の変動、買主様のお気持ちなどをお話すると、一度相談してくださることに！
簡単な決断ではないので、気長に待つつもりです。宮崎市の不動産屋なので、青島取引したいな～
別件です。以前成約した物件、測量をしたところ、越境がある事が判明！隣地所有者様のブロックが成約地に入り込んでおり、解体させていただけないかご相談することに。
隣地所有者の方は、別宅にお住まいで管理だけしていた状態。事情を説明すると、こちらにもお気遣いいただいて合意を結ぶことに。
合意書の内容も、解体時の費用負担を買主様にしていただくなどお互いが歩み寄る内容になり、双方納得していただける合意書となりました！
こういうとき、仲介の仕事の重要性を感じます。それぞれの立場の方をどうつなげるか。どの方向性が互いにとって有益なのか。
またひとつ、人間力UPでした！
